Değerli Havadis Gazetesi okuyucuları,

Ben Avukat M. Gökçen Alıcık bu haftaki yazımızın konusunda tahliye taahhütnamesi nedir? Geçerlilik şartları nelerdir? konusunu ele alıyoruz. Özellikle kira uyuşmazlıklarında kiraya verenlerin elinde kiracıdan alınmış bir tahliye taahhütnamesinin bulunması kiracıyı tahliye etmekte büyük önem taşımaktadır. Özellikle Covid-19 pandemi süreciyle birlikte daha da popülerlik kazanan kira hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda belki de en kolay kiracının tahliyesinin sağlanması tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası açılması yada icra takibi başlatılarak kiracının tahliyesinin sağlanmasıdır. Sizlere kısaca tahliye taahhütnamesi ile ilgili bilgilendirmelerde bulunacağım.

1-)TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NEDİR?

Tahliye taahhütnamesi kiracının kiraladığı evin kendisine tesliminden sonra ev sahibine karşı evi belli bir tarihte boşaltmayı üstlendiği yazılı taahhüttür. Böylelikle taahhütnamede belirtilen tarih itibariyle kiracının evi tahliye etmesi gerekir. Aksi takdirde ev sahibi tahliye tarihinden itibaren 1 ay içerisinde kiracının evden çıkarılması için tahliye taahhütnamesine dayanarak dava açabilir veya icra takibi başlatabilir. Tahliye taahhütnamesi Türk Borçlar Kanunu 352.madde de düzenlenmiştir.

TBK madde 352/1. Maddesi’nde aynen;

‘’Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.‘ ’şeklindedir.

2-)TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNİN GEÇERLİLİK ŞARTLARI NELERDİR?

TBK madde 352/1 ‘de düzenlenen tahliye taahhüt namesinin geçerli olabilmesi için belirli şartları bulunmaktadır. Bunlar;

1-)Tahliye taahhütnamesi yazılı olmalıdır.

2-)Kira sözleşmesinden sonra imzalanmış olmalıdır.

3-)Tahliye taahhütnamesinde kiracının veya temsilcisinin imzası bulunmalıdır.

4-)Tahliye taahhütnamesinde tahliye tarihi belli olmalıdır.

Taraflar arasında imzalanan tahliye taahhütnamesinde yukarıda dört madde de belirttiğimiz şartlar mevcut değilse tahliye taahhütnamesi geçersiz olacaktır. Bu nedenle kiracınıza yönelik tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibi veya tahliye davası açma hakkınız bulunmayacaktır.
Tahliye taahhütnamesinin yazılı olması gerekmektedir. Kanun açıkça bu durumu bildirmiştir. Eğer kiracınızla yapacağınız bir tahliye taahhütnamesi sözlü ise geçersiz sayılacaktır.

Kira sözleşmesinden sonra imzalanmış olan bir tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartlarından biridir. Kira sözleşmesi ile birlikte imzalanmış tahliye taahhütnamesi geçerli sayılmayacaktır. Kira sözleşmesinden makul bir süre sonra tahliye taahhütnamesinin imzalanması gerekmektedir. Buradaki amaç kiracının kiralama baskısı altında kalmadan özgür iradesi ile tahliye taahhüdünü imzalanmasıdır. Uygulamada sık karşılaşılan bir durumda genellikle kira sözleşmesi ile birlikte boş ancak kiracı tarafından imzalanmış tahliye taahhütnamesinin verilmesidir. Yargıtay’a göre boş kağıda imza atan kişi bunun sonucuna katlanmakla yükümlüdür.

***Boş taahhütnameye imza atan kiracı, imzasıyla bağlı hale gelecektir. Taahhütname sonradan doldurulduğunda, taahhütnamedeki bilgilerin aksi ancak yazılı delille ispatlanabilir. Bu ihtimal dışında kiracı, vaktinde imza attığı taahhüt ile bağlı hale gelecektir. (Y.6 H.D., T. 22.01.1996, 307/413 ve Y. H.G.K.,T.12.12.1990,6-569/628)

***Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 12.12.1990 gün ve 1990/6 E-1990/628 K. sayılı kararı ile 1.7.1992 gün ve E.357-K.422 sayılı kararı ve 17.1.1999 gün ve 1999/6-28-10 sayılı kararları ve yerleşik yargısal kararlara göre boş kağıda imza atan kimsenin bunun sonucuna katlanması gerekir. Zira boş kağıda imza atmakla davacıya istediği şekilde doldurma yetkisi verilmiş sayılır. Davacı yazılı belgeye dayandığına göre buna karşılık tanık dinlenemeyeceği gibi davalı yemin teklifinde de bulunamaz. Bu itibarla, boş olarak imzalanan tahliye taahhütnamesinin geçerli olduğunun kabulü gerekir.

3-)TAHLİYE TAAHHÜDÜNE DAYANARAK KİRACIMI NASIL ÇIKARTABİLİRİM?

Kiraya veren olarak elinizde yukarıda bahsettiğimiz geçerlilik şartlarına uygun olan bir tahliye taahhütnamesi varsa eğer kanunen iki şekilde kiracınızı tahliye ettirme imkanınız bulunmaktadır.

A-) İlk olarak tahliye davası açılmasıdır. Tahliye davası açılırken dikkat edilmesi gereken hususlar bulunmaktadır. Buna göre ev sahibi tahliye taahhüdünde yazılmış olan tahliye tarihinden itibaren 1 ay içerisinde taşınmazın bulunduğu yerdeki veya davalının yerleşim yerindeki sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmalıdır. Tahliye taahhütnamesine dayanarak tahliye davası açacak olan ev sahibinin dikkat etmesi gereken noktalardan biri de zorunlu arabuluculuk sürecidir. 7445 sayılı Kanun kapsamında, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak kiracı tahliye davalarında arabuluculuk dava şartı olarak getirilmiştir. Bu nedenle, tahliye davası açmak isteyen kişilerin önce arabuluculuk sürecini işletmesi gerekmektedir. Bu şart yerine getirilmeden doğrudan dava açılacak olursa mahkeme davayı reddedecektir.

B-) İkinci olarak Kiracının tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi ile tahliyesi, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu kapsamında düzenlenmiştir. İlgili Kanundaki maddelere göre, ev sahibinin tahliye taahhüdüne dayanarak icra takibi yoluyla kiracıyı evden çıkarması mümkündür. Kiracının tahliyesi için, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içerisinde ilamsız icra takibi başlatılmalıdır. Yetkili icra dairesi, tahliyeye konu taşınmazın bulunduğu yerdeki icra dairesidir. Takip başlatılmasının ardından icra dairesi, kiracıya bir tahliye emri gönderir. Kiracının bu emir çerçevesinde 15 gün içerisinde evi tahliye etmesi istenir. Eğer kiracı tahliye emrine itiraz edecekse tebliğ aldığı tarihten itibaren 7 gün içerisinde ilgili icra dairesine itiraz etmesi gerekmektedir. Eğer kiracı tahliye emrine itiraz ederse takip durur. Bu durumda ev sahibi 6 ay içerisinde icra mahkemesine itirazın kaldırılmasını veya 1 yıl içerisinde sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açarak itirazın iptalini istemektedir. Eğer kiracı 15 günlük süre içerisinde taşınmazı tahliye etmezse zorla çıkartılacaktır.

Tahliye taahhütnamesine dayalı olarak kiracının tahliyesini sağlamak isteyen kişilerin profesyonel destek alarak hukuki süreci yönetmeleri hak kaybı yaşamamaları adına büyük önem taşımaktadır.

Yazımıza hukuk camiamızın en önemli isimlerinden biri olan Prof. Dr. Baki Kuru hocamızın şu sözleriyle son vermek isterim:

‘’Bir hukukçunun erişebileceği en yüksek mertebe avukatlıktır, profesör de olsanız, Anayasa Mahkemesi Başkanı da olsanız, Yargıtay Başkanı da olsanız, emekli olduktan sonra dönüp dolaşıp geleceğiniz yer barodur. Bu nedenle avukatlık son durak ve en yüksek mertebedir.”

Haftaya başka bir yazımızda görüşmek üzere, herkese iyi günler dilerim.